Procédure d'expulsion pour loyer impayé

En bref. Six semaines après le commandement de payer, la clause résolutoire est acquise. L'assignation doit être notifiée au préfet six semaines avant l'audience. Après le jugement, l'expulsion ne peut avoir lieu que deux mois après le commandement de quitter les lieux, hors trêve hivernale.

Une règle absolue : jamais d'expulsion par soi-même

Aucun bailleur ne peut reprendre son logement de force. Changer la serrure, couper l'eau, vider les lieux : ces actes sont un délit, puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). L'expulsion suppose un jugement, et un commissaire de justice pour l'exécuter.

Les six étapes

1. La mise en demeureSommation de payer adressée par l'avocat. Elle n'est pas obligatoire, mais elle règle une partie des dossiers. En savoir plus.
2. Le commandement de payerDélivré par un commissaire de justice, il vise la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose de six semaines pour payer. Le commandement doit contenir des mentions obligatoires, à peine de nullité : ce délai, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, les voies d'aide et de recours ouvertes au locataire.
3. L'assignationSans régularisation, l'avocat assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité.
4. L'audience et le jugementLe juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire aux arriérés et à une indemnité d'occupation, et ordonne l'expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement.
5. Le commandement de quitter les lieuxSignifié après le jugement. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois.
6. L'expulsionLe commissaire de justice y procède, au besoin avec le concours de la force publique, en dehors de la trêve hivernale.

Le commandement de payer : six semaines, parfois deux mois

La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023). Pour les baux en cours le 29 juillet 2023 dont la clause prévoit deux mois, ce délai contractuel continue de s'appliquer (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024).

Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.

Prévention des expulsions : CCAPEX et préfet

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement de payer à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) dès que l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Les autres bailleurs personnes morales doivent saisir eux-mêmes la CCAPEX deux mois avant d'assigner, à peine d'irrecevabilité.

La notification de l'assignation au préfet permet la réalisation d'un diagnostic social et financier, transmis au juge avant l'audience.

À l'audience : les délais de paiement

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de trois ans, à deux conditions : qu'il soit en situation de régler sa dette, et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si le juge en est saisi. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir pas joué ; au premier impayé, elle reprend son plein effet.

C'est à l'audience que tout se joue : un décompte exact, la preuve des impayés du loyer courant et une assignation régulière font la différence entre un jugement d'expulsion et un renvoi.

Après le jugement

Le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) peut être réduit ou supprimé par le juge, et il ne s'applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée. À l'inverse, l'occupant peut demander des délais supplémentaires, d'un mois à un an (article L. 412-4).

Si l'occupant ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. En cas de refus ou de silence pendant deux mois, l'État doit indemniser le bailleur.