Loyer impayé : caution, assurance et garanties

En bref. Déclarez l'impayé à votre assureur ou à Visale dès la première échéance manquée. Faites signifier le commandement de payer à la caution dans les quinze jours. Et n'attendez pas l'indemnisation pour engager la procédure : la garantie paie, elle ne fait pas partir le locataire.

Les garanties que vous pouvez activer

La caution

La personne qui s'est portée caution doit payer à la place du locataire, dans les limites de son engagement. Un point de procédure est décisif : le commandement de payer délivré au locataire doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours. À défaut, elle ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). L'acte de cautionnement doit aussi être vérifié : durée, montant, mentions.

La garantie loyers impayés : deux délais à ne pas confondre

• Le délai de déclaration. Il est fixé par le contrat, souvent 20 à 30 jours après la première échéance impayée. La loi interdit qu'il soit inférieur à cinq jours ouvrés (article L. 113-2 du code des assurances).
• La franchise. C'est la période, souvent de deux à trois mois, qui précède le premier versement de l'assureur. Elle n'autorise pas à attendre pour déclarer.

Un retard de déclaration n'entraîne la perte de la garantie que si le contrat le prévoit expressément et si l'assureur prouve que ce retard lui a causé un préjudice. Mieux vaut ne pas avoir à en débattre : déclarez par écrit, dès le premier impayé, et conservez les échanges. Si le bien est géré par une agence, exigez qu'elle le fasse aussitôt.

La plupart des contrats imposent aussi un calendrier de relances et de mise en demeure. Le non-respect de ces conditions peut faire perdre la couverture.

La garantie Visale

Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement, qui couvre les loyers et charges impayés. Depuis le 6 janvier 2026, pour les nouveaux contrats du parc privé, la garantie couvre la durée du bail dans la limite des trois premières années ; elle peut être redemandée ensuite si le locataire reste éligible. Les contrats signés avant cette date conservent leurs conditions d'origine.

L'éligibilité dépend du profil du locataire et d'un loyer plafond, différent selon trois zones géographiques. Les plafonds se vérifient sur visale.fr. Lorsque Visale indemnise le bailleur, Action Logement se retourne ensuite contre le locataire.

Faut-il signaler l'impayé à la CAF ?

Oui, lorsque le locataire perçoit une aide au logement. Le bailleur qui reçoit l'aide directement doit signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent sa constitution, c'est-à-dire lorsque la dette atteint l'équivalent de deux mois de loyer et de charges. À défaut, il s'expose à une pénalité. Le signalement peut déboucher sur un plan d'apurement et le maintien de l'aide.

Réforme annoncée. Un décret du 12 février 2026 modifie ce dispositif à compter du 1er janvier 2027. Le cabinet applique la règle en vigueur à la date de votre impayé.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie s'impute sur les sommes dues à la sortie du locataire. Il doit être restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. C'est un appoint, pas une réponse à une dette installée.

Garantie et procédure : les deux, en même temps

Une garantie couvre la dette ; elle ne résilie pas le bail et ne libère pas le logement. Pour récupérer votre bien, il faut la procédure, qui commence par une mise en demeure. L'avocat coordonne les deux : les actes de la procédure servent aussi de justificatifs à l'assureur.