En bref. Trois temps : une relance écrite, une mise en demeure d'avocat (49 € TTC), puis, si rien ne bouge, la procédure judiciaire (commandement de payer, assignation, jugement, expulsion). Plus vous agissez tôt, moins la dette grossit.
Les trois réflexes des premiers jours
- Relancez par écritUn e-mail ou un courrier daté, qui rappelle le montant dû et l'échéance. Un appel ne laisse pas de trace.
- Réunissez les preuvesLe bail, l'état des lieux, le décompte des loyers et charges, les quittances, vos échanges avec le locataire.
- Vérifiez vos garantiesCaution, assurance loyers impayés, Visale, dépôt de garantie. Certaines imposent de déclarer l'impayé en quelques jours : voyez le guide des garanties.
Les étapes, de la relance à l'expulsion
| Étape | Qui agit | Effet | Délai |
|---|---|---|---|
| Relance amiable | Le bailleur | Rappel écrit, sans effet contraignant | Immédiat |
| Mise en demeure | L'avocat | Sommation formelle, fait courir les intérêts | 8 à 15 jours (usage) |
| Commandement de payer | Le commissaire de justice | Met en jeu la clause résolutoire du bail | 6 semaines |
| Assignation et audience | L'avocat, devant le juge | Résiliation, condamnation, expulsion | Plusieurs mois, selon le tribunal |
| Commandement de quitter les lieux | Le commissaire de justice | Dernier délai avant l'expulsion | 2 mois |
| Expulsion | Le commissaire de justice, avec la force publique si besoin | Reprise du logement | Hors trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) |
Le détail de chaque étape se trouve dans le guide de la procédure d'expulsion.
Six semaines ou deux mois ? Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire joue six semaines après le commandement de payer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Mais si votre bail était en cours le 29 juillet 2023 et que sa clause prévoit deux mois, c'est ce délai de deux mois qui continue de s'appliquer : la Cour de cassation l'a précisé dans un avis du 13 juin 2024. Le cabinet le vérifie sur votre bail avant tout commandement.
Ce que vous ne devez jamais faire
Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, sortir les affaires du locataire : tout cela est interdit, même si le bail est résilié. Forcer quelqu'un à quitter le lieu qu'il habite sans décision de justice et sans le concours de l'État est un délit, puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion.
De combien de temps disposez-vous ?
Les actions nées d'un bail d'habitation se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : un loyer impayé depuis plus de trois ans ne peut en principe plus être réclamé en justice. La mise en demeure n'interrompt pas ce délai ; l'assignation, oui.
La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, n'est pas une raison d'attendre : elle suspend l'expulsion, pas la procédure.
Combien ça coûte, et ce que vous récupérez
Chez JuriCréances, la mise en demeure coûte 49 € TTC. La procédure complète coûte 1 000 € TTC, plus 10 % TTC des sommes effectivement récupérées ; les frais de commissaire de justice s'ajoutent au coût réel. Le juge met en principe ces frais à la charge du locataire condamné, et peut lui faire supporter une partie de vos honoraires. Le détail des coûts.
Faut-il un avocat ?
La représentation par avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Mais la procédure est semée de causes de nullité et d'irrecevabilité : mentions obligatoires du commandement, notification de l'assignation au préfet six semaines avant l'audience, demandes de délais du locataire. Une erreur se paie en mois de loyers perdus. Qui est votre avocat.
Un premier impayé ? Commencez par la mise en demeure.
Commencer pour 49 €Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, commandement de payer, délais)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-1 (délai de deux mois)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6 (trêve hivernale)
- Code pénal, article 226-4-2 (expulsion sans décision de justice)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002
Textes vérifiés sur Légifrance le 12 novembre 2026. Cette page donne une information générale ; elle ne remplace pas l'examen de votre bail et de votre situation.