Bail commercial : loyers impayés

En bref. La clause résolutoire d'un bail commercial ne joue qu'un mois après un commandement resté sans effet. Depuis la loi du 26 mai 2026, le preneur n'obtient des délais que s'il peut régler sa dette et s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le commandement : un mois, pas un jour de moins

Presque tous les baux commerciaux contiennent une clause résolutoire : le bail est résilié de plein droit si le preneur ne paie pas. Cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité (article L. 145-41 du code de commerce).

Le commandement est délivré par un commissaire de justice. Il vise la clause du bail et détaille les sommes réclamées, échéance par échéance. Un décompte imprécis ou des sommes non exigibles exposent à une contestation : c'est le premier point que le cabinet vérifie.

Le référé : résiliation, provision, expulsion

Si le preneur n'a pas payé dans le mois, le bailleur saisit le président du tribunal judiciaire, en référé. Il demande au juge :

• de constater que la clause résolutoire est acquise ;
• d'ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;
• de le condamner à une provision sur les loyers et charges impayés ;
• de fixer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

En matière de bail commercial, la représentation par avocat devant le tribunal judiciaire est en principe obligatoire.

Délais de paiement : la règle a changé en 2026

Le preneur peut demander au juge des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. S'il respecte l'échéancier accordé, la clause ne joue pas et le bail se poursuit.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a encadré cette faculté. L'octroi de délais et la suspension de la clause pour non-paiement des loyers sont désormais subordonnés à deux conditions : le preneur doit être en capacité de régler sa dette locative, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette règle s'applique aux demandes de suspension introduites depuis l'entrée en vigueur de la loi.

Ce que cela change pour le bailleur. Un preneur qui ne paie plus rien, ni l'arriéré ni le loyer courant, ne peut plus espérer gagner du temps par une simple demande de délais. Le décompte produit à l'audience doit distinguer nettement l'arriéré et les loyers courants.

Les créanciers inscrits sur le fonds

Si le fonds de commerce exploité dans les lieux est grevé d'inscriptions (nantissement, privilège du vendeur), le bailleur doit notifier sa demande de résiliation aux créanciers inscrits. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois après cette notification (article L. 143-2 du code de commerce). Un état des inscriptions est donc levé avant d'assigner.

Caution, dépôt de garantie, garantie à première demande

Les garanties prises à la signature du bail se mettent en jeu en parallèle de la procédure : caution du dirigeant, garantie à première demande d'une banque, dépôt de garantie. Chacune obéit à ses propres conditions de forme et de délai, que le cabinet contrôle à la lecture du bail et des actes de garantie.

Si le preneur est en procédure collective

L'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire change les règles. Les poursuites pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture sont arrêtées, et la créance doit être déclarée auprès du mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC. Les loyers postérieurs restent dus à leur échéance. Avant tout acte, le cabinet vérifie la situation du preneur.

Cinq ans pour agir

L'action en paiement des loyers commerciaux se prescrit par cinq ans. Attendre a pourtant un coût : la dette grossit, la solvabilité du preneur se dégrade, et le local reste immobilisé.

Ce que fait le cabinet

1. Lecture du bail et du décompteClause résolutoire, garanties, indexation, charges : tout ce qui sera discuté à l'audience.
2. Commandement de payerRédigé par l'avocat, délivré par un commissaire de justice.
3. RéféréAssignation, notification aux créanciers inscrits, plaidoirie.
4. ExécutionExpulsion, saisies, mise en jeu des garanties.